Kosten für Versicherung eines Mietausfalls bei Gebäudeschäden auf Mieter umlegbar; §§ 556 Abs. 1 Satz 2, 3 BGB, 2 Nr. 13 BetrKV

 

BGH Karlsruhe, AZ: VIII ZR 38/17, 06.06.2018

 

Haben die Mietvertragsparteien die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung (§ 2 Nr. 13 BetrKV) auf den Mieter vereinbart, sind auch die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens umlagefähig.

Betriebskosten sind nach § 2 Nr. 13 BetrKV die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung; hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden sowie die Kosten weiterer in der Vorschrift aufgeführter Versicherungen. Darunter fallen grundsätzlich alle Sach- (und Haftpflicht-) Versicherungen, die dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienen ( BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010 - XII ZR 129/09 , NJW 2010, 3647 Rn. 12 [zu Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 der II. BV]).

Nach dieser Maßgabe sind die Kosten einer Gebäudeversicherung auch dann Kosten einer von § 2 Nr. 13 BetrKV erfassten, dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienenden Sachversicherung, wenn sie einen etwaigen Mietausfall infolge eines versicherten Gebäudeschadens einschließt. 

 

Zu den Voraussetzungen eines Mietvertrages einer Miteigentümergemeinschaft mit einem Miteigentümer; §§ 535, 566, 741, 1010 BGB

 

BGH Karlsruhe, AZ: VIII ZR 176/17, 25.04.2018

 

Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung, kommt hierdurch regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande (Anschluss an BGH, Urteile vom 8. Januar 1969, VIII ZR 184/66, WM 1969, 298 unter 2 b; vom 17. Dezember 1973, II ZR 59/72, NJW 1974, 364 unter [A] II 2 b; vom 15. September 1997, II ZR 94/96, NJW 1998, 372 unter I; vom 11. September 2000, II ZR 324/98, NZM 2001, 45 unter II 1 b und vom 15. September 2010, VIII ZR 16/10, NZM 2010, 898 Rn. 14). Auf ein derartiges Mietverhältnis sind die zum Schutz des Mieters vorgesehenen gesetzlichen Bestimmungen anzuwenden.

Dem wirksamen Zustandekommen eines solchen Mietvertrags steht nicht entgegen, dass der Miteigentümer hieran sowohl auf Mieterseite als auch - neben anderen Miteigentümern - auf Vermieterseite beteiligt ist (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 27. April 2016, VIII ZR 323/14, WuM 2016, 341 Rn. 18 mwN; vom 24. August 2016, VIII ZR 100/15, BGHZ 211, 331 Rn. 21).

Der Erwerber eines Miteigentumsanteils tritt in ein zwischen der Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder bestehendes Wohnraummietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 BGB ein (Bestätigung des Senatsurteils vom 23. November 2011, VIII ZR 74/11, NZM 2012, 150 Rn. 23 mwN). Dies gilt auch, wenn die mietvertragliche Regelung nicht als Belastung des Miteigentumsanteils im Grundbuch eingetragen ist (§ 1010 Abs. 1 BGB).

Eine auf den Fortbestand eines (Wohnraum-)Mietverhältnisses zwischen einer Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder gerichtete Feststellungsklage muss nicht gegen sämtliche Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft erhoben werden, wenn nur einzelne von ihnen das Bestehen eines Mietverhältnisses in Abrede stellen (Anschluss an BGH, Urteile vom 26. Oktober 1990, V ZR 105/89, NJW-RR 1991, 333 unter II 2 und vom 4. April 2014, V ZR 110/13, NZM 2014, 522 Rn. 10).

 

Langjähriger Kündigungsausschluss eines Mietvertrages durch Individualvereinbarung zulässig; §§ 575, 138 BGB

 BGH Karlsruhe, AZ: VIII ZR 200/17, 08.05.2018


Gemäß § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB liegen Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen im Einzelnen ausgehandelt sind; selbst vorformulierte Klauseln des Verwenders können deshalb im Einzelfall Gegenstand und Ergebnis von Individualabreden sein. Fordert der Vermieter den Mieter auf, einen Mietvertrag von Haus und Grund zu beschaffen, sind die vertraglichen Regelungen des Mietvertrages nicht als allgemeine Geschäftsbedingungen des mieterseits gestellten Vertrages anzusehen. Die Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen soll (nur) den Vertragspartner des Verwenders vor einer unangemessenen Benachteiligung durch missbräuchliche Inanspruchnahme einseitiger Gestaltungsmacht schützen (Senatsurteil vom 20. September 2017 - VIII ZR 250/16, NZM 2017, 759 Rn. 19 mwN). Will der Vertragspartner des Verwenders die unwirksamen Geschäftsbedingungen uneingeschränkt gegen sich gelten lassen, kann es dem Verwender nach Treu und Glauben verwehrt sein, sich auf die Unwirksamkeit zu berufen. Die Vertragsparteien können die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses im Wege der Individualvereinbarung auch für sehr lange Zeiträume ausschließen. Eine Grenze wird bei einem individuell vereinbarten Kündigungsausschluss nur durch § 138 BGB gesetzt, etwa - wofür hier allerdings keine Anhaltspunkte ersichtlich sind - bei Ausnutzung einer Zwangslage einer Partei oder beim Vorliegen sonstiger Umstände, die der Vereinbarung das Gepräge eines sittenwidrigen Rechtsgeschäfts geben. Die individuelle Vereinbarung eines dauerhaften Ausschlusses der ordentlichen Kündigung ist daher grundsätzlich möglich. Nach Ablauf von 30 Jahren kann in entsprechender Anwendung des § 544 BGB eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich sein, die auch nicht auf den ersten möglichen Termin nach diesem Zeitablauf beschränkt ist.

 Zum Anspruch auf Untervermietung/ Zur Kündigung eines nach dem Tod des Hauptmieters in den Mietvertrag Eintretenden; §§ 563, 553 BGB

 

 BGH Karlsruhe, AZ: VIII ZR 105/17, 31.01.2018

 

Eine objektiv feststehende finanzielle Leistungsunfähigkeit eines nach dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis Eintretenden kann einen wichtigen Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses nach § 563 Abs. 4 BGB darstellen. Voraussetzung hierfür ist regelmäßig, dass dem Vermieter ein Zuwarten, bis die Voraussetzungen einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erfüllt sind, nicht zuzumuten ist. Eine auf eine nur drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit oder eine "gefährdet erscheinende" Leistungsfähigkeit des Eintretenden gestützte Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses stellt nur dann einen Kündigungsgrund nach § 563 Abs. 4 BGB dar, wenn sie auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruht, die nicht bloß die Erwartung rechtfertigen, sondern vielmehr den zuverlässigen Schluss zulassen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausbleiben werden. Solche Anhaltspunkte fehlen dann, wenn Geldquellen vorhanden sind, die die Erbringung der Mietzahlungen sicherstellen, wie dies etwa bei staatlichen Hilfen, sonstigen Einkünften oder vorhandenem Vermögen der Fall ist. Bereits der Wunsch, nach dem Auszug eines bisherigen Wohngenossen, nicht allein zu leben, kann ein nach Abschluss des Mietvertrags entstandenes berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Untermieter begründen (im Anschluss an Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984, VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 219). Entsprechendes gilt bei einer aufgrund einer nachträglichen Entwicklung entstandenen Absicht, Mietaufwendungen teilweise durch eine Untervermietung zu decken (Fortführung der Senatsurteile vom 23. November 2005, VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8, und vom 11. Juni 2014, VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. Für die Beurteilung der Frage, ob das berechtigte Interesse nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist, kommt es auch bei einem nach § 563 Abs. 1, 2 BGB erfolgten Eintritt eines Mieters auf den Zeitpunkt des Abschlusses des ursprünglichen Mietvertrags an.

Mieter muss Parkettboden nicht abschleifen

Will der Vermieter Schadensersatz wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen verlangen, ist erforderlich, dass der Vermieter dem Mieter eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung gesetzt hat, die der Mieter nicht erfüllt hat; §§ 280, 281 BGB (LG Frankfurt, Beschl. v. 20.06.2017; Az.: 2-11 S 69/17).

Der Mieter ist bei Auszug aus der Wohnung nicht verpflichtet, den Parkettboden abzuschleifen und zu versiegeln.

Der Vermieter kann mit einer nach Ablauf der Jahresfrist erstellten Betriebskostenabrechnung nicht mehr aufrechnen.

Gartennutzung muss im Mietvertrag vereinbart werden

AG Bottrop, AZ: 11 C 299/16, 13.02.2017

Auch nach jahrelanger Duldung der Nutzung des Gartens durch den Mieter ist der Vermieter berechtigt, jederzeit den Garten zurückzuverlangen.

Denn wurde im Mietvertrag eine Gartennutzung nicht vereinbart, macht auch eine jahrzehntelange Duldung einer entsprechenden Nutzug den Garten nicht zum Gegenstand des Mietvertrages.

Dem steht nicht entgegen, dass, in früheren Mieterhöhungsverlangen ein Aufschlag wegen der Gartennutzung berücksichtigt wurde.

Denn durch ein Mieterhöhungsverlangen, welches einen Zuschlag für einen Garten ausweist, wird dieser nicht zum Gegenstand des Mietvertrages.

Der Mieter hätte daher bei einem entsprechenden Mieterhöhungsverlangen den Einwand erheben müssen, dass der Garten nicht mieterhöhend berücksichtigt werden darf.

Der Mieter ist jedoch nicht berechtigt, diesen Umstand dem Herausgabeanspruch des Vermieters entgegenzuhalten.

 

Immer wieder kommt es zu Streitigkeiten, in welchem der Mieter aufgrund einer jahrzehntelangen Nutzung Bereiche des Grundstückes für sich in Anspruch nimmt, obwohl diese nicht mitvermietet sind.

Rechtlich gesehen handelt es sich dabei um eine Leihe oder ein Gefälligkeitsverhältnis, welches untentgeltlich erfolgt und jederzeit vom Vermieter zurückverlangt werden kann.

Dies können nicht nur Gärten, sondern auch die im Mietvertrag nicht vereinbarte Nutzung von Nebengebäuden, Kellerräumen, Garagen oder Dachgeschossen sein.

Meist kommt es nach einem Eigentümerwechsel zu einem Herausgabebegehren aufgrund eines eigenen Nutzungswillens der neuen Vermieters, welchem der Mieter nachkommen muss.

Andererseits besitzt aber der Mieter im laufenden Mietverhältnis die Möglichkeit, Mieterhöhungszuschläge wegen nicht mitvermieteter Räumlichkeiten oder Flächen zu verweigern.

so ausdrücklich: LG Essen 10 S 193/16, Beschl. v. 09.02.2017

Die Rechtslage ist meistens eindeutig und rechtfertigt nur bei Vorliegen besonderer Umstände eine Ausnahme.

Schadensersatz wegen Verschlechterung der Mietsache bei Rückgabe nur nach vorheriger Fristsetzung möglich; §§ 535, 551, 280, 281 BGB

AG Bottrop, AZ: 11 C 243/16, 12.01.2017

Ein Vermieter hat nur dann einen Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht vertragsgemäßer Rückgabe der Mietsache, wenn er den Mieter vorher unter Fristsetzung zur Mangelbeseitigung aufgefordert hat.

Der Vermieter kann keinen Schadensersatz wegen Verschlechterung der Mietsache verlangen, wenn die Abnutzung im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs entstanden ist.

Fehlende Telefon- und Internetverbindung rechtfertigt eine Mietminderung von 10 %; § 536 BGB

LG Essen, AZ: 10 S 43/16, 21.07.2016

Ein Mieter kann im Wege der Feststellungsklage eine Mietminderung feststellen lassen. Er ist nicht auf eine Leistungsklage wegen Rückzahlung zuviel gezahlter Mieten angewiesen, wenn er auch die Feststellung einer künftigen Mietminderung beantragt hat.

Eine defekte Telefonleitung stellt einen Mangel der Mietsache dar, der eine Mietminderung von 10 % rechtfertigt.

Der Vermieter ist lediglich verpflichtet, die Reparaturarbeiten des Telekommunikationsanbieters zu dulden. Er muss die Telefonleitung nicht selber reparieren lassen. Dies gilt auch dann, wenn das Telefonkabel bei Bauarbeiten beschädigt wurde.

Kündigung im Räumungsprozess ohne Vollmacht wirksam/ fristlose Kündigung wegen erhöhungsbedingter Rückstände einer Betriebskostenerhöhung

LG Essen, AZ: 10 T 226/16, 05.08.2016

Eine fristlose Kündigung wegen erhöhungsbedingter Rückstände der Betriebskostenerhöhung ist auch dann möglich, wenn die der Erhöhung zugrunde liegende Abrechnung streitig und noch nicht rechtskräftig entschieden ist.

Eine Prozessvollmacht eines Rechtsanwaltes in einem Räumungsprozess umfasst auch das Recht zur Kündigung. Eine so ausgesprochene Kündigung kann nicht gem. § 174 BGB zurückgewiesen werden.

Mängelrüge des Mieters durch Klageerhebung/ Zur Ankündigungspflicht des Vermieters bei Mängelbeseitigung; §§ 536c, 555a BGB; 93 ZPO

LG Essen, AZ: 15 S 172/15, 19.04.2016

Die Erhebung einer Klage zur Mängelbeseitigung ist eine hinreichende Mängelanzeige. Erkennt der Vermieter den Anspruch nicht sofort an, beseitigt er aber während des Rechtsstreites den Mangel, so sind ihm insoweit die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.

Die alleinige Aufforderung des Mieters, einen Mangel zu beseitigen und das darin enthaltene Einverständnis mit der Erhaltungsmaßnahme lassen die Ankündigungspflicht nach § 555a BGB nicht entfallen.

Dies gilt auch dann, wenn die Erhaltungsmaßnahmen von außen im angemieteten Garten durchgeführt werden können, die Handwerker vom Garten aus aber freien Einblick in die Mietwohnung haben.

Anspruch des Mieters auf Herausgabe der Mietkaution

 

AG Gladbeck, Urt.v. 13.10.2015; AZ: 12 C 289/15

 

 

Ist eine Betriebskostenabrechnung fehlerhaft, kann der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses vom Vermieter die zur Sicherheit geleistete Kaution auch dann komplett zurückverlangen, wenn sich aus der Abrechnung eine Nachzahlung des Mieters ergab.

Keine doppelte Mieterhöhung wegen Wärmedämmung; §§ 557, 559 BGB

AG Bottrop, Urt.v. 30.09.2015; AZ: 8 C 190/14

Hat der Vermieter nach einer Modernisierung (Wäremisolierung) die Miete bereits gem. § 559 BGB erhöht, kann im Rahmen einer Mieterhöhung gem. §§ 557, 558 BGB die Miete mit dieser Begründung nicht noch einmal erhöht werden.

Sieht der Mietspiegel einen Zuschlag wegen aufgelockerter Bauweise bei zweigeschossiger Bebauung vor, ist es für einen Mietzuschlag unschädlich, dass eine zweigeschossige Bebauung zusätzlich Dachgeschoss vorliegt.

Vermieter hat keinen Anspruch auf Betriebskostenvorauszahlung; § 556 Bas. 2 S. 1 BGB

AG Gladbeck, AZ: 12 C 215/14, 23.04.2015

Nach der gesetzlichen Regelung sind die Parteien eines Mietvertrages berechtigt, Vereinbarungen über Nebenkostenvorauszahlungen zu schließen. Dass hieraus eine Verpflichtung des Mieters gefolgert werden könnte, solche Vorauszahlungen zu erbringen, wenn die Parteien sie gerade nicht vereinbart haben, geht dabei eindeutig zu weit. Vorliegend haben die Parteien vereinbart, dass Vorauszahlungen nicht geschuldet werden und hieran muss sich der Vermieter festhalten lassen. Durch diese Regelung wird der Vermieter auch nicht unangemessen benachteiligt, weil es sich etwa um einen uralten Altvertrag handelt, bei dem die rechtlichen Voraussetzungen nicht absehbar waren.

Änderung der Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen:

Formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert übergebener Wohnung unwirksam 

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich heute in drei Entscheidungen mit der Wirksamkeit formularmäßiger Renovierungs- und Abgeltungsklauseln beschäftigt. Durch Renovierungsklauseln (auch Vornahme- oder Abwälzungsklauseln genannt) wird die (als Teil der Instandhaltungspflicht nach § 535 BGB grundsätzlich dem Vermieter obliegende) Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt. (Quoten-)Abgeltungsklauseln erlegen dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auf, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind. 

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat nunmehr – wie bereits im Hinweisbeschluss vom 22. Januar 2014 (VIII ZR 352/12, WuM 2014, 135) erwogen - seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können (dazu grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 – VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253, 264 ff.).

Auch an seiner weiteren (früheren) Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln (dazu grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 – VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 84 ff.; Urteil vom 26. September 2007 – VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rn. 20) hält der Senat nach den heutigen Entscheidungen nicht mehr fest. 

Weiterhin maßgeblich ist allerdings der Ausgangspunkt auch der früheren Rechtsprechung des Senats, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Er darf zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung - jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter - formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind. 

Bei Erlass der oben genannten Rechtsentscheide aus den Jahren 1987 und 1988 entsprach es noch der Praxis des Bundesgerichtshofs, den Anwendungsbereich Allgemeiner Geschäftsbedingungen unter Rückgriff auf den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in einer Weise einzuschränken, die nach heutiger Sichtweise als unzulässige geltungserhaltende Reduktion einer Klausel auf den gerade noch zulässigen Inhalt eingestuft würde (vgl. Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, aaO S. 87 f.). Dem damaligen Verständnis lag die Vorstellung zugrunde, dass der Mieter nur mit Renovierungsarbeiten für seine eigene Vertragslaufzeit belastet würde, wenn die "üblichen" Renovierungsfristen im Falle der Überlassung einer unrenovierten Wohnung an den Mietbeginn anknüpften. 

Hieran hält der Senat angesichts der weiteren Entwicklung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu den Maßstäben der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht fest. Insbesondere durch die ab 2004 einsetzende Rechtsprechung des Senats zum Erfordernis eines flexiblen Fristenplans (grundlegend Senatsurteil vom 23. Juni 2004 – VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586 unter II 2) und durch die Anwendung der kundenfeindlichsten Auslegung auch im Individualprozess (dazu Senatsurteil vom 29. Mai 2013 – VIII ZR 285/12, NJW 2013, 2505 Rn. 20 mwN) sind die Maßstäbe der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen erheblich verschärft worden. 

Gemessen daran ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. 

In dem Verfahren VIII ZR 185/14, in dem die Vorinstanzen der auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gerichteten Klage überwiegend stattgegeben hatten, hat der Bundesgerichtshof unter Aufhebung des Urteils des Berufungsgerichts abschließend entschieden, dass die Klage wegen unterlassener Schönheitsreparaturen (insgesamt) abgewiesen wird. Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die beklagten Mieter ist unwirksam, denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts waren bei Mietbeginn in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich, so dass die Mieter bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hatten. Der ihnen zu Mietbeginn gewährte Nachlass von lediglich einer halben Monatsmiete stellt in diesem Fall keinen angemessenen Ausgleich dar. 

Im Verfahren VIII ZR 242/13, in dem das Berufungsgericht dem Vermieter den begehrten Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen zugesprochen hatte, hat der Bundesgerichtshof die Sache unter Aufhebung des Berufungsurteils an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit die – vom Mieter zu beweisende Frage - geklärt werden kann, ob die Wohnung zu Vertragsbeginn unrenoviert übergeben worden und die Abwälzung der Schönheitsreparaturen deshalb unwirksam ist. Dabei kommt es (wie in dem Verfahren VIII ZR 185/14 näher ausgeführt wird) für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln; dies hat der Tatrichter unter umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. 

In dem Verfahren VIII ZR 242/13 hat der Senat zusätzlich entschieden, dass ein – von der klagenden Vermieterin hilfsweise geltend gemachter - Anspruch auf anteilige Kostentragung nach einer Quotenabgeltungsklausel nicht besteht. 

Auch bei der Quotenabgeltungsklausel hatte der Senat ursprünglich eine Bemessung des vom Mieter zu tragenden Anteils nach "starren" Fristen für zulässig erachtet (Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 aaO) und dies später (Urteil vom 26. September 2007, aaO Rn.17 f., 29) dahin modifiziert, dass derartige Klauseln (nur dann) der Inhaltskontrolle standhielten, wenn sie den vom Mieter zu zahlenden Anteil nach dem Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum bemessen würden, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.

Im Hinweisbeschluss vom 22. Januar 2014 (VIII ZR 352/12, aaO) hatte der Senat bereits Bedenken angedeutet, ob eine Berechnung des vom Mieter zu tragenden Anteils an den Renovierungskosten anhand einer hypothetischen Fortsetzung seines bisherigen Wohnverhaltens der Inhaltskontrolle standhält. Diese Bedenken hat der Senat nunmehr für durchgreifend erachtet und unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass eine - zur Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB führende - unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde. 

In dem Verfahren VIII ZR 21/13 hat der Bundesgerichtshof die Entscheidung des Berufungsgerichts bestätigt, das eine Schadensersatzpflicht des Mieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen schon deshalb verneint hatte, weil die verwendete Formularklausel zum Teil auf "starre" Fristen abstellt und deshalb insgesamt unwirksam ist. Auf die Frage, ob die Wohnung bei Vertragsbeginn renoviert übergeben worden war, kam es aus diesem Grund in diesem Verfahren nicht mehr an.

Urteile vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13

 

Zur Abgrenzung der Zurückbehaltungsrechte aus §§ 273, 320 BGB beim Mangel im Mietrecht

 

LG Essen, AZ: 15 T 1/15, 05.02.2015

 

 

Schlüssig vorgetragene Mietmängel berechtigen zusätzlich zur Minderung auch zu einem Zurückbehaltungsrecht für die Miete des laufenden Monats gemäß § 320 ZPO, auf das sich der Mieter nicht einmal berufen muss.

Das Zurückbehaltungsrecht hindert den Eintritt des für die fristlose Kündigung erforderlichen Verzugs und besteht nach gefestigter Rechtsprechung in Höhe des drei- bis fünffachen Minderungsbetrags.

Das Zurückbehaltungsrecht gemäß § 320 als Folge des Äquivalenzprinzips besteht jedoch nur für den jeweiligen Monat. Soll Miete wegen bereits fällig gewordener älterer Forderungen zurückbehalten werden, so kommt nur ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB in Betracht. Dieses jedoch entsteht nicht ohne Weiteres, sondern muss nach gefestigter Rechtsprechung ausgeübt werden, was zwar keine ausdrückliche diesbezügliche Erklärung erfordert, wohl aber eine klare Äußerung dahingehend, dass diese Zahlungen erst bei Erfüllung bestimmter, hinreichend genau bezeichneter Gegenforderungen erfolgen werden.

Ein Minderungsrecht ist erst ab Mängelanzeige gem. § 536c Abs. 2 Ziffer 3 a) BGB zu berücksichtigen.

 

 

Unwirksame Befristung im Mietvertrag kann als wirksamer Kündigungsverzicht umgedeutet werden; §§ 570, 573, 575 BGB

 

AG Bottrop (Urt.v. 15.01.2015; Az.: 12 C 172/14)

Ist eine im Mietvertrag vereinbarte Befristung des Mietvertrages auf fünf Jahre unwirksam, weil die Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 S. 1 BGB nicht vorliegen, kann die Lücke dahingehend zu schließen sein, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht in der Weise vereinbart worden wäre, dass eine Kündigung frühestens zum Ablauf von fünf Jahren möglich ist. Der Vermieter, der eine unwirksame Kündigung ausspricht, ist dem Mieter zum Ersatz des hieraus entstandenen Schadens verpflichtet, insbesondere zur Erstattung außergerichtlich entstandener Rechtsanwaltsgebühren, die der Mieter zur Abwehr der Kündigung aufwenden musste.

Die Entscheidung des AG Bottrop (Urt.v. 15.01.2015; Az.: 12 C 172/14) zur Umdeutung einer unwirksamen Befristung in einen wirksamen Kündigungsverzicht entspricht der Rechtsprechung des BGH (VIII ZR 235/12 und VIII ZR 388/12). Dass der Vermieter seinem Mieter die außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten gem. § 280 BGB bei unberechtigter Inanspruchnahme zu tragen hat, hat das LG Berlin (65 S 233/13) schon im Zusammenhang mit einer Nebenkostenabrechnung zugunsten des Mieters entschieden.

Vermieter muss die Haltung von fünf Hauskatzen nicht dulden; §§ 535, 1004 BGB

 

  AG Bottrop, Urt.v. 20.11.2014; Az.: 12 C 185/14

 

Das Halten von fünf Katzen in einer 80 qm großen Mietwohnung, die keinen Freigang haben, stellt einen übermäßigen Gebrauch einer Mietwohnung dar, welcher nicht hinzunehmen ist.

Die Vermieterin hat ein Interesse an dem Erhalt der Mietwohnung. Dieses Interesse ist generell beeinträchtigt, wenn eine solche Vielzahl von Katzen in der Wohnung gehalten wird.

Dafür muss es nicht automatisch schon zu Beeinträchtigungen der Mietwohnung gekommen sein. Es genügt vielmehr, dass die Wahrscheinlichkeit durch die Haltung von fünf Katzen, dass der Erhalt der Mietwohnung beeinträchtigt ist, steigt.

Schließlich ist es so, dass das Halten von fünf Katzen durch die entsprechende Säuberung der Katzentoiletten ein überdurchschnittliches Abfallaufkommen mit sich führt. Dieser Abfall muss entsorgt werden, was schließlich auch zu einer überdurchschnittlichen Belastung der vorgesehenen Abfallbehältnissen führt. Allein dies genügt, ohne dass weitere konkrete Beeinträchtigungen festgestellt werden, um die Haltung der Katzen auf das sozialadäquate Maß von zwei Tieren zu beschränken.

Die Entscheidung dürfte auch vor dem Hintergrund der Entscheidung des BGH (VIII ZR 168/12) zutreffend sein. Denn den Interessen des Mieters dürfte mit dem Halten von zwei Katzen in einer Mietwohnung hinreichend Rechnung getragen sein. Die Entscheidung entspricht auch der bisher einhelligen Rechtsauffassung in der Rechtsprechung, die die Haltung von mehr als zwei Katzen bei vorgegebener Beeinträchtigung nicht mehr duldet.

 

Optionsrecht zur Verlängerung des Mietvertrages erlischt mit Ablauf der regulären Mietzeit; §§ 568, 585a, 594a BGB

 

OLG Celle, AZ: 7 U 164/13, 12.03.2014

Unabhängig davon, ob man eine formlose Ausübung des Optionsrechts für weitere fünf Jahre durch schlüssiges Verhalten zulässt oder im Hinblick auf § 585 a BGB eine schriftliche Ausübung der Option für erforderlich hält, gilt jedenfalls der für Verlängerungsoptionen allgemein geltende Grundsatz, dass das Optionsrecht mit Ablauf der regulären Vertragsdauer erlischt.

Wird das Miet- oder Pachtverhältnis nach Ablauf der regulären Vertragszeit auf unbestimmte Zeit fortgesetzt, so bleibt das Optionsrecht nicht bestehen und lebt auch nicht wieder auf (BGH vom 06.12.2000 - XII ZR 167/98).

Haben die Mietvertragsparteien eine feste Laufzeit des Vertrages vereinbart und dem Mieter eine Verlängerungsoption eingeräumt, ohne hierfür eine Frist zur Geltendmachung vorzusehen, so ist im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung davon auszugehen, dass die Option bis zum Ablauf des befristeten Mietvertrages ausgeübt werden muss.

Der Umstand, daß sich das Mietverhältnis gemäß § 568 BGB mangels eines rechtzeitigen Widerspruchs des Vermieters auf unbestimmte Zeit fortsetzt, führt nicht dazu, daß die Option nunmehr auch nach dem regulären Fristablauf ausgeübt werden könnte. § 568 BGB will durch seine Fiktion lediglich den Eintritt eines vertragslosen Zustandes verhindern.

§ 215 BGB ist auf die Ausschlussfrist des § 556 BGB nicht anwendbar - Mängelbeseitigungsaufforderung des Vermieters muss eindeutig sein (AG Kleve, AZ: 36 C 36/14, 30.07.2014)

Keine Aufrechnung mit der Kaution bei verspäteter Nebenkostenabrechnung

Der Anspruch auf Auskehr der Kaution wird noch nicht automatisch bei Mietvertragsende fällig; er ist lediglich erfüllbar. Voraussetzung für die Fälligkeit des Anspruchs ist, dass eine dem Vermieter zuzubilligende Überlegungs- und Abrechnungsfrist abgelaufen ist.

Ein aufrechenbarer Anspruch folgt nicht aus einer verspätet erstellten Nebenkostenabrechnung. Die Geltendmachung einer Nachzahlung ist nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB verspätet. Der Vermieter kann in diesem Fall auch nicht mit einer Nachzahlung gegenüber Ansprüchen des Mieters aufrechnen (Weidenkaff, in Palandt, BGB, 73. Aufl. 2014, § 556, Rdnr. 12 m. w. N.). § 215 BGB ist auf die Ausschlussfrist nicht anwendbar.

Formal ordnungsgemäß ist eine Abrechnung, wenn sie fünf Voraussetzungen erfüllt. Sie muss enthalten:

• - die Zusammenstellung der Gesamtkosten,
• - die Angabe und ggf. Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel,
• - die Berechnung des Anteils des Mieters,
• - den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters
- die gedankliche und rechnerische Verständlichkeit.

Zieht sich der Fehler durch alle Positionen, ist die Abrechnung ohne weiteres
insgesamt formell unzureichend.

 Fristsetzung gem. § 281 BGB muss unmissverständlich sein

 Für einen Schadensersatzanspruch, der nach § 281 BGB auf Geld und nicht lediglich Naturalrestitution lautet, ist erforderlich, dass der Vermieter den Mietern zur Vornahme der entsprechenden Handlung eine Frist gesetzt hat.

An das Vorliegen einer endgültigen Erfüllungsverweigerung sind im Hinblick auf den Zweck der Fristsetzung strenge Anforderungen zu stellen. Der Schuldner muss die Erfüllung des Vertrages gegenüber dem Gläubiger unmissverständlich, endgültig und ernstlich ablehnen, so dass für den Gläubiger nicht mehr zweifelhaft sein darf, dass er unter keinen Umständen mehr mit einer freiwilligen Leistung rechnen kann. Die Fristsetzung nach Abs. 1 darf nur noch als leere Formalität erscheinen. Der Schuldner muss eindeutig und gewissermaßen als „sein letztes Wort" den Willen zum Ausdruck gebracht haben, dass er seine Vertragspflichten nicht erfüllen werde.

Ein Vermieter kann sich nach Auffassung des LG Essen (AZ: 15 S 129/14, 16.06.2014) nicht immer mit Erfolg gemäß § 543 Abs. 2 S. 2 BGB darauf berufen, dass vor Ausspruch der Kündigung ein höherer Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten, der die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a Alt. 2 BGB erfüllt hat, bestanden hat und dieser zum genannten Zeitpunkt noch nicht vollständig zurückgeführt war.

Der Vermieter braucht sich in diesem Zusammenhang zwar nicht auf Teilleistungen einzulassen; wenn er sie - wie hier - aber vorbehaltlos annimmt, so kann er hierdurch sein Kündigungsrecht verwirken. Dies geschieht insbesondere dann, wenn der Mieter aufgrund der Umstände davon ausgehen durfte, dass der Vermieter im Hinblick auf die gezeigte Zahlungsbereitschaft des Mieters nicht (mehr) kündigen wollte (vgl. Schmidt/Futterer/Blank § 543 BGB Rdnr. 137).

Nimmt man hinzu, dass der Vermieter mit dem Mieter über Jahre Mietprozesse geführt hat, wobei er nur einmal erfolglos fristlos kündigte und dies nur durch eine negative Feststellungsklage des Mieters zu einem Prozess führte, während es dem Vermieter ausschließlich um Zahlungsklagen ging, und dass sich zwischen den Zeilen aus der Urteilsbegründung des Amtsgerichts in dem hier mit der Berufung angegriffenen Urteil ergibt, dass die Erörterungen im dortigen Termin zu einem Sinneswandel des Beklagten dahingehend geführt haben, dass er bestehende Rückstände ausglich, bzw. auf deren Ausgleich durch die ARGE hinwirken wollte, weitere Zahlung ankündigte und einen für seine Vermögensverhältnisse beachtlichen Rückstandsbetrag von 1.500,00 € selbst kurz vor der Kündigung zahlte, dann ist unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nicht verständlich, dass erst März 2013 die fristlose Kündigung ausgesprochen wurde. Weiteres Argument für die Treuwidrigkeit des Beharrens der Klägerin auf einer vor der Rückführung des Rückstands gegebenen Kündigungsmöglichkeit ist, dass sie in der Frist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB - 2 Monate nach Rechtshängigkeit am 21.06.2013, d.h. bis zum 21.08.2013 - vollständig befriedigt war, sogar eine Überzahlung vorlag, wie ihr in der Klageerwiderung dargelegt wurde.