Zur Abgrenzung der Zurückbehaltungsrechte aus §§ 273, 320 BGB beim Mangel im Mietrecht

 

LG Essen, AZ: 15 T 1/15, 05.02.2015

 

 

Schlüssig vorgetragene Mietmängel berechtigen zusätzlich zur Minderung auch zu einem Zurückbehaltungsrecht für die Miete des laufenden Monats gemäß § 320 ZPO, auf das sich der Mieter nicht einmal berufen muss.

Das Zurückbehaltungsrecht hindert den Eintritt des für die fristlose Kündigung erforderlichen Verzugs und besteht nach gefestigter Rechtsprechung in Höhe des drei- bis fünffachen Minderungsbetrags.

Das Zurückbehaltungsrecht gemäß § 320 als Folge des Äquivalenzprinzips besteht jedoch nur für den jeweiligen Monat. Soll Miete wegen bereits fällig gewordener älterer Forderungen zurückbehalten werden, so kommt nur ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB in Betracht. Dieses jedoch entsteht nicht ohne Weiteres, sondern muss nach gefestigter Rechtsprechung ausgeübt werden, was zwar keine ausdrückliche diesbezügliche Erklärung erfordert, wohl aber eine klare Äußerung dahingehend, dass diese Zahlungen erst bei Erfüllung bestimmter, hinreichend genau bezeichneter Gegenforderungen erfolgen werden.

Ein Minderungsrecht ist erst ab Mängelanzeige gem. § 536c Abs. 2 Ziffer 3 a) BGB zu berücksichtigen.