Keine Aufrechnung mit der Kaution bei verspäteter Nebenkostenabrechnung
Der Anspruch auf Auskehr der Kaution wird noch
nicht automatisch bei Mietvertragsende fällig; er ist lediglich
erfüllbar. Voraussetzung für die Fälligkeit des Anspruchs ist, dass eine
dem Vermieter zuzubilligende Überlegungs- und Abrechnungsfrist
abgelaufen ist.
Ein aufrechenbarer Anspruch folgt nicht aus einer verspätet
erstellten Nebenkostenabrechnung. Die Geltendmachung einer Nachzahlung
ist nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB verspätet. Der Vermieter kann in diesem
Fall auch nicht mit einer Nachzahlung gegenüber Ansprüchen des Mieters
aufrechnen (Weidenkaff, in Palandt, BGB, 73. Aufl. 2014, § 556, Rdnr. 12
m. w. N.). § 215 BGB ist auf die Ausschlussfrist nicht anwendbar.
Formal ordnungsgemäß ist eine Abrechnung, wenn sie fünf Voraussetzungen erfüllt. Sie muss enthalten:
• - die Zusammenstellung der Gesamtkosten,
• - die Angabe und ggf. Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel,
• - die Berechnung des Anteils des Mieters,
• - den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters
- die gedankliche und rechnerische Verständlichkeit.
Zieht sich der Fehler durch alle Positionen, ist die Abrechnung ohne weiteres
insgesamt formell unzureichend.
Fristsetzung gem. § 281 BGB muss unmissverständlich sein
Für einen Schadensersatzanspruch, der nach § 281 BGB auf Geld und
nicht lediglich Naturalrestitution lautet, ist erforderlich, dass der
Vermieter den Mietern zur Vornahme der entsprechenden Handlung eine
Frist gesetzt hat.
An das Vorliegen einer endgültigen Erfüllungsverweigerung sind im
Hinblick auf den Zweck der Fristsetzung strenge Anforderungen zu
stellen. Der Schuldner muss die Erfüllung des Vertrages gegenüber dem
Gläubiger unmissverständlich, endgültig und ernstlich ablehnen, so dass
für den Gläubiger nicht mehr zweifelhaft sein darf, dass er unter keinen
Umständen mehr mit einer freiwilligen Leistung rechnen kann. Die
Fristsetzung nach Abs. 1 darf nur noch als leere Formalität erscheinen.
Der Schuldner muss eindeutig und gewissermaßen als „sein letztes Wort"
den Willen zum Ausdruck gebracht haben, dass er seine Vertragspflichten
nicht erfüllen werde.
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