Vermieter muss die Haltung von fünf Hauskatzen nicht dulden; §§ 535, 1004 BGB

 

  AG Bottrop, Urt.v. 20.11.2014; Az.: 12 C 185/14

 

Das Halten von fünf Katzen in einer 80 qm großen Mietwohnung, die keinen Freigang haben, stellt einen übermäßigen Gebrauch einer Mietwohnung dar, welcher nicht hinzunehmen ist.

Die Vermieterin hat ein Interesse an dem Erhalt der Mietwohnung. Dieses Interesse ist generell beeinträchtigt, wenn eine solche Vielzahl von Katzen in der Wohnung gehalten wird.

Dafür muss es nicht automatisch schon zu Beeinträchtigungen der Mietwohnung gekommen sein. Es genügt vielmehr, dass die Wahrscheinlichkeit durch die Haltung von fünf Katzen, dass der Erhalt der Mietwohnung beeinträchtigt ist, steigt.

Schließlich ist es so, dass das Halten von fünf Katzen durch die entsprechende Säuberung der Katzentoiletten ein überdurchschnittliches Abfallaufkommen mit sich führt. Dieser Abfall muss entsorgt werden, was schließlich auch zu einer überdurchschnittlichen Belastung der vorgesehenen Abfallbehältnissen führt. Allein dies genügt, ohne dass weitere konkrete Beeinträchtigungen festgestellt werden, um die Haltung der Katzen auf das sozialadäquate Maß von zwei Tieren zu beschränken.

Die Entscheidung dürfte auch vor dem Hintergrund der Entscheidung des BGH (VIII ZR 168/12) zutreffend sein. Denn den Interessen des Mieters dürfte mit dem Halten von zwei Katzen in einer Mietwohnung hinreichend Rechnung getragen sein. Die Entscheidung entspricht auch der bisher einhelligen Rechtsauffassung in der Rechtsprechung, die die Haltung von mehr als zwei Katzen bei vorgegebener Beeinträchtigung nicht mehr duldet.

 

Optionsrecht zur Verlängerung des Mietvertrages erlischt mit Ablauf der regulären Mietzeit; §§ 568, 585a, 594a BGB

 

OLG Celle, AZ: 7 U 164/13, 12.03.2014

Unabhängig davon, ob man eine formlose Ausübung des Optionsrechts für weitere fünf Jahre durch schlüssiges Verhalten zulässt oder im Hinblick auf § 585 a BGB eine schriftliche Ausübung der Option für erforderlich hält, gilt jedenfalls der für Verlängerungsoptionen allgemein geltende Grundsatz, dass das Optionsrecht mit Ablauf der regulären Vertragsdauer erlischt.

Wird das Miet- oder Pachtverhältnis nach Ablauf der regulären Vertragszeit auf unbestimmte Zeit fortgesetzt, so bleibt das Optionsrecht nicht bestehen und lebt auch nicht wieder auf (BGH vom 06.12.2000 - XII ZR 167/98).

Haben die Mietvertragsparteien eine feste Laufzeit des Vertrages vereinbart und dem Mieter eine Verlängerungsoption eingeräumt, ohne hierfür eine Frist zur Geltendmachung vorzusehen, so ist im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung davon auszugehen, dass die Option bis zum Ablauf des befristeten Mietvertrages ausgeübt werden muss.

Der Umstand, daß sich das Mietverhältnis gemäß § 568 BGB mangels eines rechtzeitigen Widerspruchs des Vermieters auf unbestimmte Zeit fortsetzt, führt nicht dazu, daß die Option nunmehr auch nach dem regulären Fristablauf ausgeübt werden könnte. § 568 BGB will durch seine Fiktion lediglich den Eintritt eines vertragslosen Zustandes verhindern.

§ 215 BGB ist auf die Ausschlussfrist des § 556 BGB nicht anwendbar - Mängelbeseitigungsaufforderung des Vermieters muss eindeutig sein (AG Kleve, AZ: 36 C 36/14, 30.07.2014)

Keine Aufrechnung mit der Kaution bei verspäteter Nebenkostenabrechnung

Der Anspruch auf Auskehr der Kaution wird noch nicht automatisch bei Mietvertragsende fällig; er ist lediglich erfüllbar. Voraussetzung für die Fälligkeit des Anspruchs ist, dass eine dem Vermieter zuzubilligende Überlegungs- und Abrechnungsfrist abgelaufen ist.

Ein aufrechenbarer Anspruch folgt nicht aus einer verspätet erstellten Nebenkostenabrechnung. Die Geltendmachung einer Nachzahlung ist nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB verspätet. Der Vermieter kann in diesem Fall auch nicht mit einer Nachzahlung gegenüber Ansprüchen des Mieters aufrechnen (Weidenkaff, in Palandt, BGB, 73. Aufl. 2014, § 556, Rdnr. 12 m. w. N.). § 215 BGB ist auf die Ausschlussfrist nicht anwendbar.

Formal ordnungsgemäß ist eine Abrechnung, wenn sie fünf Voraussetzungen erfüllt. Sie muss enthalten:

• - die Zusammenstellung der Gesamtkosten,
• - die Angabe und ggf. Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel,
• - die Berechnung des Anteils des Mieters,
• - den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters
- die gedankliche und rechnerische Verständlichkeit.

Zieht sich der Fehler durch alle Positionen, ist die Abrechnung ohne weiteres
insgesamt formell unzureichend.

 Fristsetzung gem. § 281 BGB muss unmissverständlich sein

 Für einen Schadensersatzanspruch, der nach § 281 BGB auf Geld und nicht lediglich Naturalrestitution lautet, ist erforderlich, dass der Vermieter den Mietern zur Vornahme der entsprechenden Handlung eine Frist gesetzt hat.

An das Vorliegen einer endgültigen Erfüllungsverweigerung sind im Hinblick auf den Zweck der Fristsetzung strenge Anforderungen zu stellen. Der Schuldner muss die Erfüllung des Vertrages gegenüber dem Gläubiger unmissverständlich, endgültig und ernstlich ablehnen, so dass für den Gläubiger nicht mehr zweifelhaft sein darf, dass er unter keinen Umständen mehr mit einer freiwilligen Leistung rechnen kann. Die Fristsetzung nach Abs. 1 darf nur noch als leere Formalität erscheinen. Der Schuldner muss eindeutig und gewissermaßen als „sein letztes Wort" den Willen zum Ausdruck gebracht haben, dass er seine Vertragspflichten nicht erfüllen werde.

Ein Vermieter kann sich nach Auffassung des LG Essen (AZ: 15 S 129/14, 16.06.2014) nicht immer mit Erfolg gemäß § 543 Abs. 2 S. 2 BGB darauf berufen, dass vor Ausspruch der Kündigung ein höherer Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten, der die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a Alt. 2 BGB erfüllt hat, bestanden hat und dieser zum genannten Zeitpunkt noch nicht vollständig zurückgeführt war.

Der Vermieter braucht sich in diesem Zusammenhang zwar nicht auf Teilleistungen einzulassen; wenn er sie - wie hier - aber vorbehaltlos annimmt, so kann er hierdurch sein Kündigungsrecht verwirken. Dies geschieht insbesondere dann, wenn der Mieter aufgrund der Umstände davon ausgehen durfte, dass der Vermieter im Hinblick auf die gezeigte Zahlungsbereitschaft des Mieters nicht (mehr) kündigen wollte (vgl. Schmidt/Futterer/Blank § 543 BGB Rdnr. 137).

Nimmt man hinzu, dass der Vermieter mit dem Mieter über Jahre Mietprozesse geführt hat, wobei er nur einmal erfolglos fristlos kündigte und dies nur durch eine negative Feststellungsklage des Mieters zu einem Prozess führte, während es dem Vermieter ausschließlich um Zahlungsklagen ging, und dass sich zwischen den Zeilen aus der Urteilsbegründung des Amtsgerichts in dem hier mit der Berufung angegriffenen Urteil ergibt, dass die Erörterungen im dortigen Termin zu einem Sinneswandel des Beklagten dahingehend geführt haben, dass er bestehende Rückstände ausglich, bzw. auf deren Ausgleich durch die ARGE hinwirken wollte, weitere Zahlung ankündigte und einen für seine Vermögensverhältnisse beachtlichen Rückstandsbetrag von 1.500,00 € selbst kurz vor der Kündigung zahlte, dann ist unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nicht verständlich, dass erst März 2013 die fristlose Kündigung ausgesprochen wurde. Weiteres Argument für die Treuwidrigkeit des Beharrens der Klägerin auf einer vor der Rückführung des Rückstands gegebenen Kündigungsmöglichkeit ist, dass sie in der Frist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB - 2 Monate nach Rechtshängigkeit am 21.06.2013, d.h. bis zum 21.08.2013 - vollständig befriedigt war, sogar eine Überzahlung vorlag, wie ihr in der Klageerwiderung dargelegt wurde.

Änderung der BGH-Rechtsprechung: Generelles Verbot der Haltung von Hunden und Katzen im Mietvertrag verstößt gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1, 535 Abs. 1 BGB

 

BGH Karlsruhe, AZ: VIII ZR 168/12, 20.03.2013

 

 

Eine Formularklausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters ist nach § 307 BGB unwirksam, wenn sie die Möglichkeit einer Zustimmung des Vermieters zur Haltung von Katzen und Hunden von vornherein und kategorisch ausschließt.

Daraus folgt aber nur, dass ein Vermieter nicht in jedem Fall verpflichtet ist, eine Hunde- oder Katzenhaltung zu erlauben. Dagegen berechtigt die bei Hunden und Katzen nicht generell ausschließbare Gefahr einer Beeinträchtigung der Mietsache oder einer Störung von Nachbarn den Vermieter nicht dazu, die Haltung von Hunden und Katzen im Wege eines formularmäßigen Generalverbots ohne Rücksicht auf besondere Umstände des Einzelfalls vollständig zu untersagen.

Eine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt schon darin begründet, dass auch evident berechtigte Belange des Mieters an einer entsprechenden Tierhaltung in vollem Umfang ausgeblendet werden. Dem Mieter ist die Haltung von Hunden (und Katzen) selbst in besonderen Härtefällen (etwa bei einem Angewiesensein auf einen Blinden-, Behindertenbegleit- oder Therapiehund) untersagt.

Weiter ergibt sich eine unangemessene Benachteiligung des Mieters auch daraus, dass das Hunde- und Katzenhaltungsverbot uneingeschränkt sogar in den Fällen gilt, in denen auf Seiten des Vermieters kein berechtigtes Interesse an einem solchen Verbot erkennbar ist, etwa weil von den gehaltenen Tieren keine Beeinträchtigungen der Mietsache und keine Störungen anderer Hausbewohner oder sonstiger Nachbarn ausgehen.

Ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 535 Abs.1 BGB gehört, erfordert eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet.

Zu berücksichtigen sind insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung und des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie besondere Bedürfnisse des Mieters.

Die Unwirksamkeit der Klausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB hat nicht zur Folge, dass jedermann ohne Rücksicht auf die Belange von Vermieter und Nachbarn Hunde oder Katzen halten könnte.

Folge der Unwirksamkeit des formularmäßigen Ausschlusses der Hunde- und Katzenhaltung, ist die in Anwendung der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 BGB) gebotene umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien und anderer Hausbewohner und Nachbarn.

 

 

Der BGH hat seine jahrelange Rechtsprechung aufgegeben, wonach eine Klausel im Mievertrag, die ein generelles Tiehaltungsverbot auch für Kleintiere vorsah, nichtig war, nicht aber eine Klausel, die lediglich ein generelles Hunde- und Katzenverbot vorsah.

Ab sofort gilt, dass jede Tierhaltung eine einzelfallbezogene Abwägung erfordert. Ist niemand durch die Tierhaltung beeinträchtigt, gibt es auch keinen Grund für den Vermieter, diese dem Mieter zu verbieten.

Aufgrund der hohen Bedeutung, die Hunde und Katzen für viele Mieter besitzen, ist diese längst überfällige Entscheidung begrüßenswert.

Es bleibt abzuwarten, wie sich diese Entscheidung auf die Beschlussfassung in einer Eigentümergemeinschaft zum generellen Hundeverbot für einen Wohnungseigentümer auswirken wird. Entsprechendes gilt für eine Vereinbarung in der Teilungserklärung. Über diese Frage wird der 5. Senat des BGH zu entscheiden haben.

Da dem Mieter einer Eigentumswohnung die Hundehaltung künftig nicht mehr generell verboten werden darf, nach bisheriger Rechtsprechung Eigentümerbeschlüsse ohne Anfechtung nach Bestandskraft verbindlich sind, verbleibt nunmehr ein Wertungswiderspruch, als dem Mieter mehr erlaubt ist, als dem Eigentümer selber.

Das Problem lässt sich nur lösen, wenn derartige Beschlussfassungen nicht nur als rechtswidrig, sondern als nichtig eingestuft werden. Bereits rechtskräftige Entscheidungen könnten im Wege eines Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung des begehrenden Eigentümers gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf eine entsprechende abändernde Beschlussfassung gelöst werden.