Vermieter hat keinen Anspruch auf Betriebskostenvorauszahlung; § 556 Bas. 2 S. 1 BGB

AG Gladbeck, AZ: 12 C 215/14, 23.04.2015

Nach der gesetzlichen Regelung sind die Parteien eines Mietvertrages berechtigt, Vereinbarungen über Nebenkostenvorauszahlungen zu schließen. Dass hieraus eine Verpflichtung des Mieters gefolgert werden könnte, solche Vorauszahlungen zu erbringen, wenn die Parteien sie gerade nicht vereinbart haben, geht dabei eindeutig zu weit. Vorliegend haben die Parteien vereinbart, dass Vorauszahlungen nicht geschuldet werden und hieran muss sich der Vermieter festhalten lassen. Durch diese Regelung wird der Vermieter auch nicht unangemessen benachteiligt, weil es sich etwa um einen uralten Altvertrag handelt, bei dem die rechtlichen Voraussetzungen nicht absehbar waren.

Änderung der Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen:

Formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert übergebener Wohnung unwirksam 

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich heute in drei Entscheidungen mit der Wirksamkeit formularmäßiger Renovierungs- und Abgeltungsklauseln beschäftigt. Durch Renovierungsklauseln (auch Vornahme- oder Abwälzungsklauseln genannt) wird die (als Teil der Instandhaltungspflicht nach § 535 BGB grundsätzlich dem Vermieter obliegende) Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt. (Quoten-)Abgeltungsklauseln erlegen dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auf, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind. 

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat nunmehr – wie bereits im Hinweisbeschluss vom 22. Januar 2014 (VIII ZR 352/12, WuM 2014, 135) erwogen - seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können (dazu grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 – VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253, 264 ff.).

Auch an seiner weiteren (früheren) Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln (dazu grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 – VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 84 ff.; Urteil vom 26. September 2007 – VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rn. 20) hält der Senat nach den heutigen Entscheidungen nicht mehr fest. 

Weiterhin maßgeblich ist allerdings der Ausgangspunkt auch der früheren Rechtsprechung des Senats, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Er darf zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung - jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter - formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind. 

Bei Erlass der oben genannten Rechtsentscheide aus den Jahren 1987 und 1988 entsprach es noch der Praxis des Bundesgerichtshofs, den Anwendungsbereich Allgemeiner Geschäftsbedingungen unter Rückgriff auf den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in einer Weise einzuschränken, die nach heutiger Sichtweise als unzulässige geltungserhaltende Reduktion einer Klausel auf den gerade noch zulässigen Inhalt eingestuft würde (vgl. Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, aaO S. 87 f.). Dem damaligen Verständnis lag die Vorstellung zugrunde, dass der Mieter nur mit Renovierungsarbeiten für seine eigene Vertragslaufzeit belastet würde, wenn die "üblichen" Renovierungsfristen im Falle der Überlassung einer unrenovierten Wohnung an den Mietbeginn anknüpften. 

Hieran hält der Senat angesichts der weiteren Entwicklung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu den Maßstäben der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht fest. Insbesondere durch die ab 2004 einsetzende Rechtsprechung des Senats zum Erfordernis eines flexiblen Fristenplans (grundlegend Senatsurteil vom 23. Juni 2004 – VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586 unter II 2) und durch die Anwendung der kundenfeindlichsten Auslegung auch im Individualprozess (dazu Senatsurteil vom 29. Mai 2013 – VIII ZR 285/12, NJW 2013, 2505 Rn. 20 mwN) sind die Maßstäbe der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen erheblich verschärft worden. 

Gemessen daran ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. 

In dem Verfahren VIII ZR 185/14, in dem die Vorinstanzen der auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gerichteten Klage überwiegend stattgegeben hatten, hat der Bundesgerichtshof unter Aufhebung des Urteils des Berufungsgerichts abschließend entschieden, dass die Klage wegen unterlassener Schönheitsreparaturen (insgesamt) abgewiesen wird. Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die beklagten Mieter ist unwirksam, denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts waren bei Mietbeginn in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich, so dass die Mieter bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hatten. Der ihnen zu Mietbeginn gewährte Nachlass von lediglich einer halben Monatsmiete stellt in diesem Fall keinen angemessenen Ausgleich dar. 

Im Verfahren VIII ZR 242/13, in dem das Berufungsgericht dem Vermieter den begehrten Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen zugesprochen hatte, hat der Bundesgerichtshof die Sache unter Aufhebung des Berufungsurteils an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit die – vom Mieter zu beweisende Frage - geklärt werden kann, ob die Wohnung zu Vertragsbeginn unrenoviert übergeben worden und die Abwälzung der Schönheitsreparaturen deshalb unwirksam ist. Dabei kommt es (wie in dem Verfahren VIII ZR 185/14 näher ausgeführt wird) für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln; dies hat der Tatrichter unter umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. 

In dem Verfahren VIII ZR 242/13 hat der Senat zusätzlich entschieden, dass ein – von der klagenden Vermieterin hilfsweise geltend gemachter - Anspruch auf anteilige Kostentragung nach einer Quotenabgeltungsklausel nicht besteht. 

Auch bei der Quotenabgeltungsklausel hatte der Senat ursprünglich eine Bemessung des vom Mieter zu tragenden Anteils nach "starren" Fristen für zulässig erachtet (Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 aaO) und dies später (Urteil vom 26. September 2007, aaO Rn.17 f., 29) dahin modifiziert, dass derartige Klauseln (nur dann) der Inhaltskontrolle standhielten, wenn sie den vom Mieter zu zahlenden Anteil nach dem Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum bemessen würden, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.

Im Hinweisbeschluss vom 22. Januar 2014 (VIII ZR 352/12, aaO) hatte der Senat bereits Bedenken angedeutet, ob eine Berechnung des vom Mieter zu tragenden Anteils an den Renovierungskosten anhand einer hypothetischen Fortsetzung seines bisherigen Wohnverhaltens der Inhaltskontrolle standhält. Diese Bedenken hat der Senat nunmehr für durchgreifend erachtet und unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass eine - zur Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB führende - unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde. 

In dem Verfahren VIII ZR 21/13 hat der Bundesgerichtshof die Entscheidung des Berufungsgerichts bestätigt, das eine Schadensersatzpflicht des Mieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen schon deshalb verneint hatte, weil die verwendete Formularklausel zum Teil auf "starre" Fristen abstellt und deshalb insgesamt unwirksam ist. Auf die Frage, ob die Wohnung bei Vertragsbeginn renoviert übergeben worden war, kam es aus diesem Grund in diesem Verfahren nicht mehr an.

Urteile vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13

 

Zur Abgrenzung der Zurückbehaltungsrechte aus §§ 273, 320 BGB beim Mangel im Mietrecht

 

LG Essen, AZ: 15 T 1/15, 05.02.2015

 

 

Schlüssig vorgetragene Mietmängel berechtigen zusätzlich zur Minderung auch zu einem Zurückbehaltungsrecht für die Miete des laufenden Monats gemäß § 320 ZPO, auf das sich der Mieter nicht einmal berufen muss.

Das Zurückbehaltungsrecht hindert den Eintritt des für die fristlose Kündigung erforderlichen Verzugs und besteht nach gefestigter Rechtsprechung in Höhe des drei- bis fünffachen Minderungsbetrags.

Das Zurückbehaltungsrecht gemäß § 320 als Folge des Äquivalenzprinzips besteht jedoch nur für den jeweiligen Monat. Soll Miete wegen bereits fällig gewordener älterer Forderungen zurückbehalten werden, so kommt nur ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB in Betracht. Dieses jedoch entsteht nicht ohne Weiteres, sondern muss nach gefestigter Rechtsprechung ausgeübt werden, was zwar keine ausdrückliche diesbezügliche Erklärung erfordert, wohl aber eine klare Äußerung dahingehend, dass diese Zahlungen erst bei Erfüllung bestimmter, hinreichend genau bezeichneter Gegenforderungen erfolgen werden.

Ein Minderungsrecht ist erst ab Mängelanzeige gem. § 536c Abs. 2 Ziffer 3 a) BGB zu berücksichtigen.

 

 

Unwirksame Befristung im Mietvertrag kann als wirksamer Kündigungsverzicht umgedeutet werden; §§ 570, 573, 575 BGB

 

AG Bottrop (Urt.v. 15.01.2015; Az.: 12 C 172/14)

Ist eine im Mietvertrag vereinbarte Befristung des Mietvertrages auf fünf Jahre unwirksam, weil die Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 S. 1 BGB nicht vorliegen, kann die Lücke dahingehend zu schließen sein, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht in der Weise vereinbart worden wäre, dass eine Kündigung frühestens zum Ablauf von fünf Jahren möglich ist. Der Vermieter, der eine unwirksame Kündigung ausspricht, ist dem Mieter zum Ersatz des hieraus entstandenen Schadens verpflichtet, insbesondere zur Erstattung außergerichtlich entstandener Rechtsanwaltsgebühren, die der Mieter zur Abwehr der Kündigung aufwenden musste.

Die Entscheidung des AG Bottrop (Urt.v. 15.01.2015; Az.: 12 C 172/14) zur Umdeutung einer unwirksamen Befristung in einen wirksamen Kündigungsverzicht entspricht der Rechtsprechung des BGH (VIII ZR 235/12 und VIII ZR 388/12). Dass der Vermieter seinem Mieter die außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten gem. § 280 BGB bei unberechtigter Inanspruchnahme zu tragen hat, hat das LG Berlin (65 S 233/13) schon im Zusammenhang mit einer Nebenkostenabrechnung zugunsten des Mieters entschieden.

Vermieter muss die Haltung von fünf Hauskatzen nicht dulden; §§ 535, 1004 BGB

 

  AG Bottrop, Urt.v. 20.11.2014; Az.: 12 C 185/14

 

Das Halten von fünf Katzen in einer 80 qm großen Mietwohnung, die keinen Freigang haben, stellt einen übermäßigen Gebrauch einer Mietwohnung dar, welcher nicht hinzunehmen ist.

Die Vermieterin hat ein Interesse an dem Erhalt der Mietwohnung. Dieses Interesse ist generell beeinträchtigt, wenn eine solche Vielzahl von Katzen in der Wohnung gehalten wird.

Dafür muss es nicht automatisch schon zu Beeinträchtigungen der Mietwohnung gekommen sein. Es genügt vielmehr, dass die Wahrscheinlichkeit durch die Haltung von fünf Katzen, dass der Erhalt der Mietwohnung beeinträchtigt ist, steigt.

Schließlich ist es so, dass das Halten von fünf Katzen durch die entsprechende Säuberung der Katzentoiletten ein überdurchschnittliches Abfallaufkommen mit sich führt. Dieser Abfall muss entsorgt werden, was schließlich auch zu einer überdurchschnittlichen Belastung der vorgesehenen Abfallbehältnissen führt. Allein dies genügt, ohne dass weitere konkrete Beeinträchtigungen festgestellt werden, um die Haltung der Katzen auf das sozialadäquate Maß von zwei Tieren zu beschränken.

Die Entscheidung dürfte auch vor dem Hintergrund der Entscheidung des BGH (VIII ZR 168/12) zutreffend sein. Denn den Interessen des Mieters dürfte mit dem Halten von zwei Katzen in einer Mietwohnung hinreichend Rechnung getragen sein. Die Entscheidung entspricht auch der bisher einhelligen Rechtsauffassung in der Rechtsprechung, die die Haltung von mehr als zwei Katzen bei vorgegebener Beeinträchtigung nicht mehr duldet.

 

Optionsrecht zur Verlängerung des Mietvertrages erlischt mit Ablauf der regulären Mietzeit; §§ 568, 585a, 594a BGB

 

OLG Celle, AZ: 7 U 164/13, 12.03.2014

Unabhängig davon, ob man eine formlose Ausübung des Optionsrechts für weitere fünf Jahre durch schlüssiges Verhalten zulässt oder im Hinblick auf § 585 a BGB eine schriftliche Ausübung der Option für erforderlich hält, gilt jedenfalls der für Verlängerungsoptionen allgemein geltende Grundsatz, dass das Optionsrecht mit Ablauf der regulären Vertragsdauer erlischt.

Wird das Miet- oder Pachtverhältnis nach Ablauf der regulären Vertragszeit auf unbestimmte Zeit fortgesetzt, so bleibt das Optionsrecht nicht bestehen und lebt auch nicht wieder auf (BGH vom 06.12.2000 - XII ZR 167/98).

Haben die Mietvertragsparteien eine feste Laufzeit des Vertrages vereinbart und dem Mieter eine Verlängerungsoption eingeräumt, ohne hierfür eine Frist zur Geltendmachung vorzusehen, so ist im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung davon auszugehen, dass die Option bis zum Ablauf des befristeten Mietvertrages ausgeübt werden muss.

Der Umstand, daß sich das Mietverhältnis gemäß § 568 BGB mangels eines rechtzeitigen Widerspruchs des Vermieters auf unbestimmte Zeit fortsetzt, führt nicht dazu, daß die Option nunmehr auch nach dem regulären Fristablauf ausgeübt werden könnte. § 568 BGB will durch seine Fiktion lediglich den Eintritt eines vertragslosen Zustandes verhindern.

§ 215 BGB ist auf die Ausschlussfrist des § 556 BGB nicht anwendbar - Mängelbeseitigungsaufforderung des Vermieters muss eindeutig sein (AG Kleve, AZ: 36 C 36/14, 30.07.2014)

Keine Aufrechnung mit der Kaution bei verspäteter Nebenkostenabrechnung

Der Anspruch auf Auskehr der Kaution wird noch nicht automatisch bei Mietvertragsende fällig; er ist lediglich erfüllbar. Voraussetzung für die Fälligkeit des Anspruchs ist, dass eine dem Vermieter zuzubilligende Überlegungs- und Abrechnungsfrist abgelaufen ist.

Ein aufrechenbarer Anspruch folgt nicht aus einer verspätet erstellten Nebenkostenabrechnung. Die Geltendmachung einer Nachzahlung ist nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB verspätet. Der Vermieter kann in diesem Fall auch nicht mit einer Nachzahlung gegenüber Ansprüchen des Mieters aufrechnen (Weidenkaff, in Palandt, BGB, 73. Aufl. 2014, § 556, Rdnr. 12 m. w. N.). § 215 BGB ist auf die Ausschlussfrist nicht anwendbar.

Formal ordnungsgemäß ist eine Abrechnung, wenn sie fünf Voraussetzungen erfüllt. Sie muss enthalten:

• - die Zusammenstellung der Gesamtkosten,
• - die Angabe und ggf. Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel,
• - die Berechnung des Anteils des Mieters,
• - den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters
- die gedankliche und rechnerische Verständlichkeit.

Zieht sich der Fehler durch alle Positionen, ist die Abrechnung ohne weiteres
insgesamt formell unzureichend.

 Fristsetzung gem. § 281 BGB muss unmissverständlich sein

 Für einen Schadensersatzanspruch, der nach § 281 BGB auf Geld und nicht lediglich Naturalrestitution lautet, ist erforderlich, dass der Vermieter den Mietern zur Vornahme der entsprechenden Handlung eine Frist gesetzt hat.

An das Vorliegen einer endgültigen Erfüllungsverweigerung sind im Hinblick auf den Zweck der Fristsetzung strenge Anforderungen zu stellen. Der Schuldner muss die Erfüllung des Vertrages gegenüber dem Gläubiger unmissverständlich, endgültig und ernstlich ablehnen, so dass für den Gläubiger nicht mehr zweifelhaft sein darf, dass er unter keinen Umständen mehr mit einer freiwilligen Leistung rechnen kann. Die Fristsetzung nach Abs. 1 darf nur noch als leere Formalität erscheinen. Der Schuldner muss eindeutig und gewissermaßen als „sein letztes Wort" den Willen zum Ausdruck gebracht haben, dass er seine Vertragspflichten nicht erfüllen werde.