Sonntag, 21. September 2014



Keine Aufrechnung mit der Kaution bei verspäteter Nebenkostenabrechnung

Der Anspruch auf Auskehr der Kaution wird noch nicht automatisch bei Mietvertragsende fällig; er ist lediglich erfüllbar. Voraussetzung für die Fälligkeit des Anspruchs ist, dass eine dem Vermieter zuzubilligende Überlegungs- und Abrechnungsfrist abgelaufen ist.

Ein aufrechenbarer Anspruch folgt nicht aus einer verspätet erstellten Nebenkostenabrechnung. Die Geltendmachung einer Nachzahlung ist nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB verspätet. Der Vermieter kann in diesem Fall auch nicht mit einer Nachzahlung gegenüber Ansprüchen des Mieters aufrechnen (Weidenkaff, in Palandt, BGB, 73. Aufl. 2014, § 556, Rdnr. 12 m. w. N.). § 215 BGB ist auf die Ausschlussfrist nicht anwendbar.

Formal ordnungsgemäß ist eine Abrechnung, wenn sie fünf Voraussetzungen erfüllt. Sie muss enthalten:

• - die Zusammenstellung der Gesamtkosten,
• - die Angabe und ggf. Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel,
• - die Berechnung des Anteils des Mieters,
• - den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters
- die gedankliche und rechnerische Verständlichkeit.

Zieht sich der Fehler durch alle Positionen, ist die Abrechnung ohne weiteres
insgesamt formell unzureichend.

 Fristsetzung gem. § 281 BGB muss unmissverständlich sein

 Für einen Schadensersatzanspruch, der nach § 281 BGB auf Geld und nicht lediglich Naturalrestitution lautet, ist erforderlich, dass der Vermieter den Mietern zur Vornahme der entsprechenden Handlung eine Frist gesetzt hat.

An das Vorliegen einer endgültigen Erfüllungsverweigerung sind im Hinblick auf den Zweck der Fristsetzung strenge Anforderungen zu stellen. Der Schuldner muss die Erfüllung des Vertrages gegenüber dem Gläubiger unmissverständlich, endgültig und ernstlich ablehnen, so dass für den Gläubiger nicht mehr zweifelhaft sein darf, dass er unter keinen Umständen mehr mit einer freiwilligen Leistung rechnen kann. Die Fristsetzung nach Abs. 1 darf nur noch als leere Formalität erscheinen. Der Schuldner muss eindeutig und gewissermaßen als „sein letztes Wort" den Willen zum Ausdruck gebracht haben, dass er seine Vertragspflichten nicht erfüllen werde.

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