Freitag, 4. Juli 2014

Ein Vermieter kann sich nach Auffassung des LG Essen (AZ: 15 S 129/14, 16.06.2014) nicht immer mit Erfolg gemäß § 543 Abs. 2 S. 2 BGB darauf berufen, dass vor Ausspruch der Kündigung ein höherer Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten, der die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a Alt. 2 BGB erfüllt hat, bestanden hat und dieser zum genannten Zeitpunkt noch nicht vollständig zurückgeführt war.

Der Vermieter braucht sich in diesem Zusammenhang zwar nicht auf Teilleistungen einzulassen; wenn er sie - wie hier - aber vorbehaltlos annimmt, so kann er hierdurch sein Kündigungsrecht verwirken. Dies geschieht insbesondere dann, wenn der Mieter aufgrund der Umstände davon ausgehen durfte, dass der Vermieter im Hinblick auf die gezeigte Zahlungsbereitschaft des Mieters nicht (mehr) kündigen wollte (vgl. Schmidt/Futterer/Blank § 543 BGB Rdnr. 137).

Nimmt man hinzu, dass der Vermieter mit dem Mieter über Jahre Mietprozesse geführt hat, wobei er nur einmal erfolglos fristlos kündigte und dies nur durch eine negative Feststellungsklage des Mieters zu einem Prozess führte, während es dem Vermieter ausschließlich um Zahlungsklagen ging, und dass sich zwischen den Zeilen aus der Urteilsbegründung des Amtsgerichts in dem hier mit der Berufung angegriffenen Urteil ergibt, dass die Erörterungen im dortigen Termin zu einem Sinneswandel des Beklagten dahingehend geführt haben, dass er bestehende Rückstände ausglich, bzw. auf deren Ausgleich durch die ARGE hinwirken wollte, weitere Zahlung ankündigte und einen für seine Vermögensverhältnisse beachtlichen Rückstandsbetrag von 1.500,00 € selbst kurz vor der Kündigung zahlte, dann ist unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nicht verständlich, dass erst März 2013 die fristlose Kündigung ausgesprochen wurde. Weiteres Argument für die Treuwidrigkeit des Beharrens der Klägerin auf einer vor der Rückführung des Rückstands gegebenen Kündigungsmöglichkeit ist, dass sie in der Frist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB - 2 Monate nach Rechtshängigkeit am 21.06.2013, d.h. bis zum 21.08.2013 - vollständig befriedigt war, sogar eine Überzahlung vorlag, wie ihr in der Klageerwiderung dargelegt wurde.

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